女子被冒名顶替办理抵押房产、背负210万元债务，竟是丈夫设的局

不是我的签字

我也没借这个钱 

完全是违法的 

毫不知情的妻子

生活在江苏南京的高薇（化名）曾拥有一个美满的家庭，她与丈夫曹磊（化名）婚后共同购置的三居室住房，凝聚着两人多年的奋斗心血。然而，2018年10月的一通催债电话，打破了这份平静。

电话那头的朋友告诉高薇，丈夫曹磊欠钱没还，而高薇对此毫不知情。之后，丈夫曹磊才向她坦白，他早已瞒着她欠下两百多万元债务，还将两人的共有房屋抵押给了4名陌生人。

高薇赶往不动产登记中心核实，确认房屋已被抵押，但抵押文书上“高薇”的签名与自己的笔迹截然不同，显然是他人冒名所为。

房屋抵押是否有效？

2018年11月，由于4名出借人住所地不同，高薇分别向南京市多家法院提起诉讼，其中一起案件将出借人蒋利（化名）与丈夫曹磊列为共同被告，请求法院确认借款合同及抵押合同无效，并判令共同被告配合注销抵押权。

经笔迹鉴定，文书签名确非高薇所签。而庭审过程中，曹磊道出了实情。2017年，他为筹集资金开设一家教育培训机构，经中介介绍向4名出借人借款210余万元。因抵押房产需夫妻双方签字，他便偷偷拿走高薇的身份证，由中介找来相貌相仿者冒充高薇，以她的名义办理了借款和抵押手续。

出借人蒋利表示，当时办理手续时，她看到签字人长相与高薇身份证照片相似，并没有发现那名女子是冒名顶替的。蒋利认为自己受到了欺骗，应基于善意取得享有房屋优先受偿权。

法院结合审理查明的事实认为，案涉借款合同、抵押合同中的“高薇”签字并非本人签署或经本人授权的代签。法官认为，两份合同缺乏高薇的真实意思表示，对高薇不发生法律效力。此外，法庭调查查明，贷款中介与4名出借人之间存在共同利益，且蒋利在交易过程中未尽到审慎的审查义务，也未提供证据证明高薇对冒名一事知道或者应当知道。

2019年7月19日，法院作出一审判决，确认案涉合同对原告高薇不发生法律效力，判令被告蒋利、曹磊配合高薇办理抵押权涤除注销手续。

此后，高薇对其他出借人的诉讼也均胜诉，但这场纠纷已让夫妻感情彻底破裂。2023年3月，两人正式离婚，债务纠纷却未随之终结。

出借人能否对房屋优先受偿？

2023年7月，4名出借人之一的张鑫（化名）将曹磊起诉到法院，将高薇列为第三人，要求曹磊返还75万元借款及利息，并主张对房屋优先受偿。

法院审理认为，张鑫与曹磊的借款合同系双方真实意思表示，合法有效。法院认定，被告曹磊尚欠张鑫本金73万余元、利息21万余元，合计95万余元。但因抵押合同对高薇无效，抵押权并未依法设立，驳回了张鑫优先受偿的请求。

执行阶段，法院发现案涉房屋仍有银行贷款未还清且被多家法院轮候查封，曹磊名下无其他财产可供执行，遂终结本次执行并将其列入失信名单。

此外，法官在办理案件的过程中了解到，2018年，人脸技术尚未普及，客观上给冒名顶替行为留下可乘之机。对此，相关部门迅速完善制度。2019年4月，南京市不动产登记窗口启用人脸识别技术，与公安机关数据联网精准核对身份信息；2024年3月，南京市不动产登记中心启用公证文书查询核验机制，从制度层面杜绝了冒名抵押的可能性。

普法时间

Q：本案中，我们注意到，借款人曹磊的妻子高薇是被冒名顶替的。但是出借人说，他们一开始不知道，所以他们的主张是要基于善意取得制度优先享有受偿权。那么，什么是善意取得？

A：这个制度的本质是保障交易安全。社会主义市场经济要促进交易的发展，就要保障交易的相对人能获得交易结果。同时，它也要在保障原来的财产所有权人的基础上，保障市场交易安全，促进交易发展，降低交易成本。就像本案中，这个房产应该是夫妻共有财产，对于夫妻共有财产的处分，按照我国民法典，还有原来的物权法的规定，都是必须夫妻双方共同处分。在本案中，妻子没有同意丈夫去处分，就构成了无权处分，显然侵害了原所有人的权利。那么这个时候，它不应该发生效力。但是善意取得制度规定，只要交易相对人善意地相信无权处分人有处分权，并且支付了合理对价，完成了登记和交付这些必要的公示手段，善意相对人就应该能够取得财产的权利。