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当下正值暑假毕业季，不少毕业生在开启人生第一份工作之前，往往都要经历租房这个社会“第一课”。今天，让我们以案例的形式，共同了解租房相关法律知识，有效预防风险，帮助大家放心租房、安居乐业。

基本案情

2023年3月，丝丝（化名）在某网络社区平台发起求租需求贴。没多久，叶某就通过平台私信她，表示有一套一室一厅的小区房正在招租，租金为每月2800元。当天，两人就互相加了微信，并约定第二天去看房。

“房子很抢手的，已经有好几个租客问我什么时候可以看房。”看房过程中，叶某频频暗示房子非常抢手，催促丝丝赶紧定下。

丝丝对这套房子也比较满意，就立刻与叶某签订了租赁合同，还一次性预付了4个月租金及一个月押金共计14000元。租房合同签订后，叶某声称她的亲戚病了，想找丝丝借6000元，但丝丝以手里没那么多钱为由拒绝了。随后，丝丝询问叶某何时交房，叶某表示第二天要出差没空搬房，与丝丝商量后将交房时间定在了4月底。

然而，到了约定交房前3天，叶某又联系丝丝，表示她家人生重病，要将交房时间再延迟21天。

眼看交房时间一拖再拖，丝丝越想越不对劲，再回想“新房东”此前向她借6000元的举动，就对叶某一系列奇怪反常的行为产生了怀疑。于是，丝丝在原先发帖的某网络社区平台搜索了一番，这才发现还有另外几名网友也有同样的“被骗经历”。

丝丝立即联系叶某要求退款，并支付违约金。经协商，叶某退还丝丝押金、租金等共计14000元，但拒绝支付违约金。丝丝遂将其诉至法院，要求叶某支付违约金5600元。

裁判结果

广州市天河区人民法院经审理后判决：叶某向丝丝支付违约金1400元。

该判决现已生效。

法官说法

广州市天河区人民法院 周梦瑶

本案中，丝丝与叶某之间签订的房屋租赁合同关系依法成立、合法有效，双方均应按约履行义务。

被告叶某作为出租方，负有依约向承租人交付房屋的义务，但未能在合同约定的时间内交付租赁房屋，且无法对此作出合理解释，已构成根本违约。在着急租房又无法入住房屋的情况下，丝丝要求叶某退还押金、租金并另寻房屋，视为同意与叶某解除案涉租赁合同。对此，叶某应承担合同解除的违约责任。

虽然叶某已退还相应租金、押金，但结合社会常理可知，其违约行为必然会导致丝丝花费额外的时间和金钱另寻新住处，又由于丝丝未能提供证据证明因叶某违约给其造成的实际损失金额，且双方签订的租赁合同也未对违约金额进行约定。综合考虑叶某在本案中的违约情形、主观恶意程度及丝丝的损失等因素，法院酌定叶某赔偿丝丝违约金 1400 元。

案件延伸

判决生效后，天河法院根据原告提交的网络平台截图等证据，结合法院案件审理情况，发现叶某曾多次以低价出租为诱饵，在收取数名承租人租金、押金后，又以各种理由拖延不履行交房义务，就此引发了多起纠纷。

针对上述问题，为推动矛盾纠纷化解在诉前和萌芽状态，进一步强化基层社会治理，天河法院向案涉房屋所在街道发出了《风险提示函》，建议街道相关单位加强以下防范措施：

1. 开展自主发布租赁房屋广告排查

组织居委会、物业公司等，对小区内部或网络平台自主发布租赁房屋广告进行排查，对已掌握的可能存在一房多租、非法转租、骗取押金等风险的房屋，核实情况后及时清理。

2. 强化防范租赁纠纷普法宣传

在租赁活跃的小区出入口、宣传栏、电梯等人流密集地张贴宣传海报，提醒租客选择正规中介机构或租房平台，对租房信息真实性进行核实，签订规范的租赁合同，谨慎选择租金交付方式，对出租方提出的不合理高额押金或预付多个月租金的行为保持警惕。

3. 制发“租房必查提醒卡”

居委会、物业公司对已发布招租广告的房屋上门核实后，建议在房门放置“租房必查提醒卡”提醒租客如通过房东直租，要查看房产证、身份证等信息，确保房屋产权清晰；如通过二房东转租，要查看上一手租赁合同或房东同意二房东转租的授权材料，防止二房东无权转租导致房屋被房东提前收回，引发纠纷。